Nationale Hypotheek Garantie: vloek of zegen?

Voor de zoveelste keer in het nieuws: de Nationale Hypotheek Garantie (sic) moet nu echt omhoog: van 265.000 naar 350.000 euro.

De NHG werkt ongeveer zo: omdat de huizenprijzen in Nederland enorm hoog zijn, is het lastig voor starters of lagere inkomens een huis te kopen.

De overheid probeert de huizenmarkt weer wat op gang te brengen met behulp van de NHG. Tot een bedrag van 265.000 euro staat Het Rijk garant, zodat banken sneller geld zullen uitlenen. Garant, dat wil zeggen: niet jij maar het fonds betaalt het restbedrag terug aan de bank, mits je je baan verliest, arbeidsongeschikt wordt of scheidt. Bovendien betaal je bij aankoop met NHG een paar honderd euro minder aan hypotheekrente per jaar. Vervolgens wil men nu dus het NHG-plafond flink verhogen.

Volgens sommige economen pakt dit plan goed uit. Maar al weten we bij Babalin meestal een antwoord op alles, we blijven nu zitten met een aantal vragen.

1. De huizenprijzen in Nederland zijn zeer hoog in vergelijking met landen om ons heen. Dit is deels veroorzaakt door de hypotheekrenteaftrek. Het mechanisme is: meer aftrek mogelijk > meer te besteden > duurdere huizen kopen > meer kunnen vragen als verkoper > stijgende huizenprijzen. De NHG is nóg een marktverstorend principe en dat klinkt pijnlijk in de oren van voorstanders van een vrije markt. Zou het zelfs kunnen dat de huizenprijzen hierdoor nog meer stijgen?

2. Het modale inkomen in Nederland ligt iets hoger dan 30.000 euro/jaar. Het is in het algemeen mogelijk circa 4,5x het jaarsalaris te besteden aan een hypotheek. Dit levert dus een huis op van zo'n 135.000 euro: in grote steden bij wijze van spreken net iets meer dan een studentenkamer. Maar het gaat toch om ondersteuning voor starters en lagere inkomens? Die hebben trouwens doorgaans veel minder te besteden dan modaal. Het voorstel is dus nu om het maximale bedrag nog verder te verhogen. Voor een alleenstaande zou dat maximum overeenkomen met ongeveer een jaarsalaris van 75.000 euro. Niet echt een hulpbehoevend inkomen, zo te horen. Hoe zit dat?

3. De NHG staat volgens het huidige voorstel garant voor steeds hogere hypotheekbedragen. Maar hoe duurder het huis, des te groter is de kans op prijsdalingen. Het lijkt er dus op dat de NHG (lees: belastingbetaler) voor een riskanter segment garant moet staan. Waarom? Hoe groot is dat risico eigenlijk? Onduidelijk, maar er wordt ook steeds meer voldaan aan de voorwaarden voor uitbetaling door de NHG. De verwachting is dat het aantal ontslagen dramatisch zal stijgen de komende tijd. Daarnaast neemt het aantal gescheidenen en alleengaanden ook al jaren hand over hand toe.

Om toch enigszins te voldoen aan onze taak om met antwoorden te komen, nog het volgende. Veel "tegenstemmers" schreeuwen de laatste maanden op allerlei forums dat het tijd is om te emigreren. Misschien is dat wel zo. Net even over de grens heb je namelijk al een vrijstaand huis van 120m2 op 1400m2 grond, 6 kamers, een garage voor een luttele 90.000 euro (zie scout-id 50203017).

En als we toch bezig zijn, nog twee tips: je kunt gek genoeg in het buitenland gebruik blijven maken van de hypotheekrenteaftrek, maar ook van wettelijk vastgelegde subsidies voor duurzame energie, zodat je ondanks de prijsstijging van olie nog fluitend over straat kunt. Warren Buffett had niet beter kunnen adviseren.